אהלן חבר׳ה חדש פה, מעוניין בהשקעה לטווח ארוך, דירה ראשונה בארה״ב כמו כל דבר…
אהלן חבר׳ה חדש פה, מעוניין בהשקעה לטווח ארוך, דירה ראשונה בארה״ב
כמו כל דבר שאני נכנס אליו, דיברתי עם עשרות משרדים, אנשים, חברים ומכרים ורציתי לשמוע קצת דעתכם.
נכון לעכשיו, אחרי מאות שעות מחקר, התמקדתי על קליבלנד ויש דבר אחד שלא ברור לי, מתווכים מסויימים מציגים לי עסקאות של 15% תשואה אחרי הוצאות (מסים, מים, ניהול וביטוח בגדול)
ומציגים עסקאות על הנייר (שמבירור שלי באמת התקיימו) שמגבות את זה כשמשרדים אחרים טוענים שאין אפשרות להשיג מעל 9% תשואה בעסקה ושמדובר בבלוף אחד גדול.
מישהו יכול לחוות את דעתו ולשים אותי במקום ריאלי מבחינת מטרה? תודה
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
https://www.facebook.com/1885945295012997/posts/2242523522688504
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
היי אדיר,
אני חושב שלפני שהייתי מתפתה ללכת שבי אחרי התשואה…
אתה קודם צריך לשבת עם עצמך ולהחליט על:
לאיזה כיוון השקעה אתה הולך ?
– האם אתה אוהב סיכון או לא ?
– האם חשובה לך תשואה יותר מתנאים דמוגרפיים של המקום ? כמו פשיעה, השכלה, ועוד…
– מה אתה רוצה להשיג בשנים הקרובות ?
ורק עכשיו אתה מוכן לנסות ולבחור עם איזה משווק לצאת לדרך.
יש כמה דברים חשובים בבחירת משווק :
– שאתה מתחבר אליו ומרגיש שהוא יהיה שם בשבילך גם במצבים פחות נעימים.
– לקבל המלצות עליו
אחרי שתענה לעצמך על כל אלא, רק אז יהיה לך כיוון להשקעה.
בהצלחה !
שווה אולי להבדיל בין IRR לבין yield on cost
לעיתים משלבים בהצעות האלה תכנית לחמש שנים שמניחה עליית מחיר הנכס כל שנה ורווח במכירה, מה שגורם לעסקה בה הyield on cost הוא 9% להפוך לIRR של 15%+
חישוב התשואה לרנטלס צריך להתפרס לכמה שנים ולאמלדנהאחת בפרט שיש רק נכס אחד דאז כל הפתעה או פינוי דייר מקטינה תשואה. מהניסיון שלי בקליבלנד של 3 שנים במידה ואתה רוכש נכס שעבר השבחה לרנטל בצורה טובה בסביבות 60k + ומשכיר אותו בין 950 ל 1000..עם מנהל נכסים טוב אזי התשואה נעה בין 9 אחוז ל 12 אחוז.
לדעתי אם אתה מחליט להשקיע דרך חברה אז אל תבחר לפי תשואה. לך על המלצות, מי שהכי שקוף, אמין, מתקשר עם לקוחות…
לא נראה לי שיש אמת אחת… אנחנו שנה אחת נגיד עשינו 14% ושנה אחר כך -10%…
ממליץ לך להתייעץ עם יניב Yaniv Berliner עד כמה שאני זוכר יש לו דעה מוצקה בעניין הזה.
קודם כל להגיד שלא ניתן להשיג תשואה מעל x% זה בעייתי.
הכל תלוי במחיר הקנייה (כולל כל ההוצאות הנלוות לקנייה) ובהכנסות בניכוי הוצאות שהנכס ייצר ובניכוי הוצאות חד פעמיות.
זה כמובן ללא קשר למימון, שכן בעזרת מימון ניתן להגדיל את התשואה על ההון (או להקטינה בהנחה ודברים לא מסתדרים :/ )
תשואה של סביב 10% באוהיו ניתן להשיג, הכל תלוי בפרמטרים שהזכרתי.
שיהיה המון בהצלחה.
אחרי 7 שנים בקליבלנד – כל מקרה לגופו וכל בית הוא סיפור אחר. תיאורטית יש תשואות יפות אבל החיים לצערנו לא מתאימים לתיאוריה, וכל הוצאה קטנה או דייר שעוזב ופרנס שמתקלקל מקטינים את התשואה משמעותית. אם יש לך מננג’ר טוב והרבה מזל תוכל להתמודד. אם לא..:-) דבר איתי אם תרצה לשמוע עוד פרטים על העיר המוזרה הזו, המקום היחידי בארצות הברית שיש בו פוינט אוף סייל שהוא קוץ בתחת של כל משקיע. למשל.
הי Adir Mizrahi כיף שאתה פה איתנו! אני בטוח שהפורום הנפלא שלך יעזור לך בהחלטה.