בקרוב: התרסקות דיור בפלורידה 2.0?

שוק הדיור של פלורידה חם עד אמצע 2021. קונים מציפים פנימה מחוץ למדינה. המלאי צונח. מחירי הדיור עולים. השוק נראה כאילו הוא ימשיך לעלות, לעלות ולעלות!
אבל חכו רגע… ראינו את הסיפור הזה מתרחש בפלורידה בעבר. עליית מחירים משתוללת. מחסור במלאי. הרבה הגירה פנימה. כל זה קרה לפני כ-20 שנה.
ואז התחתית ירדה משוק הדיור עם נפילה של 50% במחירים בשנים 2007-12.
האם תאונת דיור נוספת בדרכה לפלורידה ב-2021? או האם הבום יימשך ככל שיותר ויותר אנשים יציפו את המדינה?
המאמר שלהלן משתמש בצלילה עמוקה על משתני נדל”ן בפלורידה כמו מלאי, עליית מחירים, הגירה ודרישת משקיעים כדי לגלות. בואו ניכנס!

אין בתים למכירה בפלורידה
הסיפור של שוק הדיור הנוכחי של פלורידה, לאורך המאניה ששוטפת את ארה”ב כרגע, מוכתב על ידי מלאי נמוך במיוחד. במילים פשוטות – חלה עלייה גדולה בביקוש לבתים שישתלבו יחד עם ירידה באלה שמחפשים למכור.
כדי לשים את הדברים בפרספקטיבה: לשוק הדיור של פלורידה היו 123,000 רישומים פעילים בשוק ביוני 2020 לפי נתונים של Realtor.com. הרצה קדימה 12 חודשים עד יוני 2021 ומספר הרישומים הפעילים הצטמצם ל-51 אלף זעומים.
המלאי הפעיל בשוק בפלורידה ירד ב-58% מיוני 2020 עד 2021. (מקור: Realtor.com)
זוהי ירידה מופלאה של 58% במספר הבתים הזמינים למכירה. הירידה השנייה בגודלה בארה”ב אחרי דרום קרוליינה, למעשה. כשהמלאי יורד כל כך מהר בפרק זמן קצר, זה אומר דבר אחד…
גל גדול בהערכה
יש רק כיוון אחד למחירים כאשר המלאי יורד כל כך. למעלה.
ולמעלה הם יילכו. על פי נתונים מ-Zillow, מחיר הדירה הטיפוסי בפלורידה גדל בשיעור חזק של +15% YoY עד יוני 2021. זו רמת ההערכה הגבוהה ביותר שחוותה פלורידה מאז התקופות הקצפיות של אמצע שנות ה-2000.

התחזקות המחירים של פלורידה זינקה ל-+YoY 15% ביוני 2021. (מקור: Zillow ZHVI)
שאלת המפתח שתשאל את עצמך היא: “לאן המחירים הולכים מכאן?”
האם הזינוק האחרון בהערכה יחזיק את עצמו? או שצמיחת המחירים תרד לרמות של 2019 (+3%). או גרוע מכך – האם נוכל לראות חזרה נוספת של 2007-12 שבה בעלי בתים בפלורידה ראו את הערכים קורסים ב-50%?
כדי לענות על שאלה זו, חשוב להתעמק בעקרונות היסודות. המרכיבים העיקריים שקובעים את הצמיחה והביטחון של שוק הדיור – במיוחד הגירה.
כמה אנשים נכנסים ודורשים יחידות דיור?
ניו יורק יציאה המונית = פלורידה בום?
“תושבי ניו יורק בורחים ומגיעים לפלורידה!” כמה פעמים שמעת את זה במהלך השנים האחרונות? ואין ספק שזה נכון. ניו יורק, כמו גם מדינות רבות אחרות ברחבי הצפון מזרח והמערב התיכון, שולחות הרבה אנשים לפלורידה מדי שנה.
כל כך הרבה, למעשה, שפלורידה היא מדינת ההגירה מספר 1 באמריקה. במהלך ארבע השנים האחרונות פלורידה הוסיפה למעלה ממיליון אנשים לאוכלוסייתה מהגירה נכנסת בלבד.
אבל עצם ההכרה בכך שלפלורידה יש הגירה גבוהה לא ממש עוזרת לנו במונחים של ניתוח העתיד של שוק הנדל”ן של פלורידה. יש שאלה טובה יותר לשאול, והיא “בכמה גדלה ההגירה הנכנסת של פלורידה, וכיצד העלייה הזו תגרום לעלייה במחירים קדימה?”

ההגירה נטו לפלורידה הייתה באופן מפתיע … יציבה. 200-350 אלף בשנה חזרה לשנת 2000. (מקור: US Census Bureau)
זו שאלת טריק, כי נתוני ההגירה של פלורידה לא גדלים. אם כבר, הם הולכים ופוחתים. הערכות לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית מראות שההגירה נטו של פלורידה ב-2019 ו-2020 ברמות הנמוכות ביותר מאז 2013. השיא בתנועת פלורידה חזר למעשה ב-2016, כאשר +375 אלף יותר אנשים עברו פנימה מאשר עברו החוצה.
אני חושד שההבנה הזו תבלבל רבים, כי נרטיב הנדל”ן המרכזי מרמז שפלורידה חווה תנופת הגירה שלא דומה לשום דבר שחוותה אי פעם עכשיו. אבל יישום אומדני הגירה היסטוריים של מפקד האוכלוסין בארה”ב מעיד אחרת.
כתוצאה מכך, הזינוק בשוק הדיור בפלורידה בשנה האחרונה כנראה אינו פונקציה של מעבר אנשים נוספים למדינה.
אבל אם לא הגירה, אז מה…?
ספקולציות, היפוך ובתים שניים
הדבר היחיד שכולם צריכים לזכור לגבי שוק הדיור של פלורידה הוא שהוא ספקולטיבי. יש הרבה קניות ומכירה. הרבה אנשים מחפשים בתים שניים. הרבה משקיעים שעושים מהלכי היפוך גמילה.
אחת הדרכים להבין זאת היא על ידי הסתכלות על מדד הנקרא מהירות מכירה %. זה לוקח את מספר הבתים שנמכרו במטרו במהלך 12 החודשים הקודמים (יוני 2020-21) ומחלק אותו במספר הכולל של בעלי בתים במטרו. האחוז המתקבל מראה באיזו תדירות קונים/מכירים בית.
ככל שאחוז מהירות המכירות גבוה יותר, כך השוק מסתמך יותר על מקורות ספקולטיביים כמו היפוך, משקיעים ובעלי בתים שניים כדי להניע את הביקוש.

בשוק הטיפוסי נמכרו 7.2% מהבית שלו בשנה נתונה. כל מטרו בפלורידה נמצא הרבה מעל הרמה הזו. (מקור: Zillow)
בפלורידה נמצאים שני שווקי המהירות הגבוהים ביותר (Cape Coral/Fort Myers ו-North Port/Sarasota) וכן שמונה מתוך 15 המובילים. לשוק הטיפוסי ברחבי אמריקה יש שיעור מהירות מכירה של 7.2%. כל המטרו הגדולים של פלורידה הם ב-10%+.
חשבו על מהירות מכירה גבוהה כממריץ של תנאי שוק הדיור הקיימים. אז אם המלאי נמוך והשוק בטירוף, מהירות חזקה תמריץ עליות מחירים נוספות. אבל אם ההפך מתרחש, והשוק יורד, מהירות גבוהה עלולה להנציח ירידות מחירים נוספות.

יסוד נגד ביקוש ספקולטיבי
למה זה קרה? ובכן, חשוב לחשוב על יסוד נגד ביקוש ספקולטיבי לדיור. דרישות יסוד מגיעות מהמשפחות והזוגות המתגוררים באזור ורוצים להישאר בביתם לטווח ארוך. ביקוש ספקולטיבי מגיע ממשקיעים, סנפירים ובעלי בתים שניים.
כאשר שוק הדיור הולך דרומה, הביקוש הבסיסי לא צפוי להגיע רחוק. הרי אלו האנשים שבבעלותם ביתם להנאת המגורים בו. לא רק בשביל להרוויח כסף. אז רובם יישארו בבתיהם ויצאו מהמשבר.
אבל הדרישה הספקולטיבית הזאת מצד שני…הם ירוצו לגבעות. אחרי הכל, הסיבה היחידה לכך שקיים ביקוש ספקולטיבי בשוק היא להרוויח. ואם הערכים יתחילו לרדת, יהיה לחץ גדול לקחת רווחים ולצאת מהשוק. משמעות הדבר, כמובן, תהיה מבול רישומים שדוחף את המחירים למטה עוד יותר.
החשד שלי הוא שחלק ניכר מהירידה במלאי הפעיל ברחבי פלורידה בשנה האחרונה נובע מביקוש ספקולטיבי. סוג זה של ביקוש יכול להחזיק את השוק לזמן מה – חודשים או אפילו שנה. אבל בשלב מסוים הקונים האלה יחפשו לקחת רווחים, וכשיעשו זאת, היזהרו. רישומים עלולים לעלות ולמחירים לרדת, במיוחד במהלך 6-12 החודשים הבאים.

התרסקות דיור בפלורידה 2.0?
כשזה יקרה אני מצפה שמחירי הדירות בפלורידה יירדו. כמה הם ידחו? ירידה נוספת של 50% בסגנון 2008 אינה סבירה מכיוון שלמדינה 1) יש סטנדרטים טובים יותר להלוואות היום מאשר לפני 15 שנה ו-2) לא בונה יתר על המידה. עם זאת, משהו בסדר גודל של 20-25% ירידות מחירים נראה כמו אפשרות ברורה בהתחשב בנסיגה בהגירה לפלורידה בשילוב עם נתוני מהירות המכירה הגבוהים.
כמובן, זו רק דעתי על סמך הנתונים. תצטרך לערוך מחקר משלך, הן מנקודת מבט מונעת נתונים והן בשטח, כדי לקבל את ההחלטה הנכונה עבור רכישת דירה או השקעה בנדל”ן.
הערה: הדעות והנתונים המיוצגים במאמר זה הם למטרות חינוכיות ומידע בלבד. הם אינם משקפים ייעוץ פיננסי. ההחלטה לקנות נדל”ן, או לא לקנות נדל”ן, היא החלטה מורכבת וכרוכה לרוב בכספים אישיים, מצבים משפחתיים והעדפות. שימוש בנתונים כמו זה הוא רק חלק אחד מהפאזל בתהליך קבלת ההחלטות.family situations and preferences. Using data like this is only one part of the puzzle in the decision-making process.