נדלן זה אנשים- בחירת מקום נכון.

_השבוע: בר ורות אוחיון | #פוסט_3: נדלן זה אנשים- בחירת מקום נכון.

נדל”ן זה אנשים – בחירת מקום נכון

אחרי שהמסע הראשון שלנו לא היה מוצלח במיוחד, כשהשקענו בנכסים בלי באמת לדעת מה אנחנו עושים, לא ויתרנו. החלטנו להמשיך לנסות, ללמוד מהטעויות שלנו ולשפר את הדרך שבה אנחנו פועלים.

כששואלים אותנו היום איך אנחנו בוחרים אזור השקעה, יש לנו שלושה דברים שאנחנו תמיד שמים בראש סדר העדיפויות:

קשרים ואנשים במקום.

הדבר הראשון שאנחנו בודקים הוא האם יש לנו חיבורים עם אנשים באותו האזור – מתווכים, קבלנים, אנשי ניהול או כל אחד שיכול לעזור לנו להבין את השטח ולהשיג עסקאות טובות.

הבנת השטח.

הניסיון שלנו לימד אותנו שהצלחה בנדל״ן היא לא רק למצוא נכס, אלא להבין לעומק את האזור שבו הוא נמצא: הביקוש לשכירות והביקוש למכירה, האוכלוסייה, הפוטנציאל של השכונה, היכולת לשפר את הנכס, לבחור ברחוב הנכון, ולנהל את ההשקעה בצורה חכמה.

תקציב והיכולת לבצע.

התקציב שלנו הוא תמיד שיקול, אבל למדנו שאם אנחנו יודעים למצוא את העסקאות הנכונות, לנהל אותן ולהפוך אותן לעסק מצליח – הכסף עצמו לא הופך למכשול ונצליח להעמיד אותו לכל עסקה שתהיה.

החלטנו לחזור למקומות הנכונים ולפעול כמו שצריך. התחברנו לדודו (דוד של בר), קבלן עם למעלה מ-20 שנות ניסיון בארה״ב שמתגורר בניו ג’רזי, ועברנו לעבוד באזורים שהוא המליץ עליהם.

אלא שהפעם פעלנו שונה- הסתובבנו בשכונות מהשעה 6 בבוקר ועד 11 בלילה, דאגנו שכל מתווך, חברת ניהול, קבלן, ברמן, גנן, בעל מסעדה או עסק באזור יכיר אותנו. הדפסנו פליירים וכרטיסי ביקור ושילמנו לדוורים כדי לחלק את הפליירים האלו.

דפקנו על דלתות בבתים והגענו לאנשים בעצמנו – זה מה שהוביל אותנו לעסקאות הטובות ביותר.

המסקנה שלנו:

נדל״ן זה לא רק נכסים – זה אנשים. החיבורים, הקשרים וההיכרות עם האזור הם המפתח להצלחה אמיתית.

האזור שהגענו אליו היה דרום ניו ג’רזי, מקום עם אוכלוסייה ייחודית: קהילה ברזילאית חרוצה, שמרוכזת בעבודה ובתשלום השכירות בזמן, מחסור רציני בבנייה חדשה, בתי ספר איכותיים, אוכלוסיית צווארון כחול אמריקאית והמון מקומות עבודה. זה גם אזור שבו דודו עובד כבר מעל 10 שנים ומכיר כל פינה.

התחברנו לרשת הקשרים של דודו, צברנו ביטחון מלא באזור, והתחלנו לחקור. פתחנו את גוגל מפס ולא השארנו רחוב או בית אחד שלא עברנו בו, דיברנו עם כל שכן או אדם שמתגורר ברחוב, פשוט בדקנו הכול:

מחירי השכירויות.

מחירי המכירה.

מי גר באזורים האלו.

מה הבעיות שיכולות לצוץ.

כל פרט קטן שהיה חשוב להבנה.

ל חמש עסקאות מעניינות. השתמשנו בכסף שלנו וגם בכספים שהשגנו מחברים ומשפחה – פשוט כי כל כך האמנו במה שאנחנו עושים. הניסיון שצברנו בשטח יחד עם הטעויות שלמדנו מהן נתנו לנו את הביטחון שהפעם זה נכון.

עסקה אחת משמעותית שלמדנו ממנה המון:

לקחנו חלק במבנה שדוד של בר מצא, בזכות הקשרים שלו. מדובר היה במועדון חשפנות ישן, שהפכנו ל-14 יחידות דיור באזור מבוקש.

ולמספרים:

רכישה: 450 אלף דולר.

שיפוץ: 800 אלף דולר.

הכנסות שכירות: מעל 240 אלף דולר בשנה.

שווי הנכס כיום: 3 מיליון דולר.

בנוסף, רכשנו חמישה בתים פרטיים במחירים של 140-175 אלף דולר לנכס, עם שיפוצים בעלות של 50-80 אלף דולר לכל בית. כל נכס מניב שכירות ממוצעת של 2,900 דולר לחודש, והערך שלהם כיום בשוק הוא מעל 350 אלף דולר לכל נכס.

זה לא היה קל. עבדנו שעות על גבי שעות, בלי מנוחה. אבל התחושה של ההצלחה, במיוחד אחרי שעברנו דרך עם טעויות ואתגרים, היא בלתי ניתנת לתיאור.

אז כמה דברים לסיכום:

בוחרים אזור השקעה לפי אנשים וקשרים.

שוק יש בכל מקום, אבל הקשרים שלך הם אלה שעושים את ההבדל.

תהיה מקצוען.

חקור את האזור, תיפגש עם אנשים, תשאל שאלות, ותחיה את השטח. לפעמים בתוך שכונה שנראית בעייתית יש רחוב שהוא יהלום חבוי.

הכסף חשוב, אבל העסקה חשובה יותר.

אם יש עסקה טובה, תמיד תמצא את הדרך להביא את הכסף.

אין תחליף לעבודה בשטח.

תחיה את האזור שבו אתה רוצה להשקיע. תדאג שכל אדם באזור יכיר אותך ותהיה שם מהבוקר ועד הלילה כדי להבין את התמונה המלאה.

תתאים את עצמך לעולם.

בעולם העסקי אי אפשר לכופף את המציאות שתתאים אליך. תתאים את עצמך לשטח ולתנאים – זה המפתח להצלחה.

המסע שווה את זה.

גם אם זה קשה ויש טעויות בדרך, אין תחושה שמשתווה להצלחה שמגיעה אחרי מאמץ אמיתי.